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等房价降了,再买房? 别做梦了,快醒醒吧!

2017-02-27 10:06 资讯头条 点击次数 :
等房价降了,再买房? 别做梦了,快醒醒吧!

 

作者:石大龙 苏宁金融研究院研究员

最近,身边有不少购房计划的朋友在观望:这次调控史上最严,等到开发商熬不住的时候,房价会降吧,到时候就能抄底买房了……

在此,认真做了历史数据分析的笔者要提醒一声:别做梦了,快醒醒吧,历次房地产调控的实践已经证明——调控期是刚需买房的最佳窗口期。不信,你可以回看一下一、二线城市历次房地产调控的市场表现。

一线城市历次房地产调控的市场表现

首先,来看看历次房地产调控周期内及调控结束后,房地产市场的表现如何,这或将预示着本轮房地产调控周期结束后的房价走势。

很多人都抱怨说:房地产调控越调越涨。事实确实是这样。远的不说,来看一下2016年之前的最近一次(2010-2011年)房地产调控的效果和后市房价走势。

2009年,中国经济率先从国际金融危机中复苏,宽松的信贷和投资政策使得2009年房价过快增长。为遏制房价过快上涨,从2010 年4 月14 日起,各部门接二连三地出台调控措施,最后调控姿态升级到坚决遏制,国四条、国十条、全面叫停销售定金等高密度政策可谓空前严厉。

例如,国务院出台多项通知,明确房地产调控以遏制房价上涨;房贷政策方面,将首付比例调整到30%以上,二套房首付比例不低于50%,贷款利率不低于基准利率的1.1 倍,暂停第三套房贷款;同时部分城市开始限购,北京等一些房价过高的城市颁布家庭限制购房套数政策。

这一系列的政策组合号称“史上最严厉的调控”,这次调控在当时取得了较好的遏制房价上涨的效果。

下面,看看几个重点城市当时的房地产调控效果。

先看北京。2010年4月出台房地产限贷政策后,北京二手房价格增速开始放缓,配合2011年3月的限购限贷以及加息升准的货币政策,2011年5月份,北京房价增速由正转负,且此轮增速下滑一直持续到2012年2月。此后,在宽松货币政策的刺激下,北京房价增速从2012年3月开始由负逐渐转正,并持续上升至2013年11月(参见图1)。

等房价降了,再买房? 别做梦了,快醒醒吧!

面对房价再次回升,2013年4月,北京房地产限购限贷升级,二套房首付比例提高至70%。此后,北京房价增速逐步下滑,2014 年9月,北京房价同比增速为负(-2.40%)。此轮增速下滑一直持续至2015年初(参见图1)。

2015年2月,北京二手房价格同比增速为-4.1%,3月北京市降低二套房首付比例至40%,同时在货币宽松的助推下,当月房价降幅开始收窄,两个月后由负转正。 2015年5月,二手房价格增速3.50%,随后一直保持上升趋势,2016 年4月当月同比增速为37.20%(参见图1)。

再来看上海、深圳的房价走势,基本与北京相似——在调控政策出台后,出现房价增速放缓甚至房价下跌的情况(参见图2、图3)。只不过,上海、深圳这两个城市房价出现增速放缓的时间和幅度不完全一致,只有深圳出现过房价增速下滑10%以上的情况。

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二线城市历次房地产调控的市场表现

或许你觉得北京、上海、深圳都是一线城市,房价走势不具有代表性。那么,再来看看几个二线城市的房价走势。

在此,以杭州、南京、武汉、石家庄为例,这些城市分布在东部发达地区、中部地区、华北地区,在二线城市中具备较高的代表性。

不难发现,在前几轮调控期间,杭州、南京、武汉、石家庄这些二线城市的房价都出现增速放缓甚至下滑的走势。但即便如此,这些二线城市的房价也没有出现价格下跌10%以上的情况。反而在调控政策放松后,各城市出现房价快速上涨的态势,每轮上涨增速的幅度都要高于下滑的幅度(参见图4、图5、图6、图7)。由此可见,我国一二线城市的房价基本上是涨多跌少的情况。

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刚需购房人何时买房最合适?

从历史经验来看,每一次楼市调控政策都是有效的,在调控期,房价往往会出现增速放缓甚至房价下跌的情况。那么,有刚性购房需求的买房人何时买房最佳呢?

笔者认为,调控期是刚需置业的最佳窗口期。核心论据主要有下述两点:

一方面,货币超发使得房地产越来越货币金融化,脱离了居住属性和居民收入基本面,尤其是2014年以来,货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入,房地产越来越货币金融化。在货币持续超发的背景下,一旦调控政策有所松动,房价会重新开启上涨周期。

另一方面,研究近几轮房地产市场周期可以发现:我国的一轮房地产周期平均在36个月左右,上涨时间24个月,调整时间12个月。当前房价增速已步入放缓阶段,按照12个月左右的调整周期,预计2017年底、2018年初房价可能将结束本轮调整阶段,步入重新上涨阶段。

根据上述判断,有必要提醒一线城市和中、东部二线城市的购房者尤其是刚需置业者:珍惜这样的机会,有低于市场价10%的房就出手吧,市场上的跌幅终究有限,很少有人能真正捕捉到房价低点,见好就收吧。

(责任编辑:管理员)
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