2016年
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面对2017严峻的房产现实,该买房还是卖房?

2017-01-22 11:01 资讯头条 点击次数 :

  非常高兴,2017年第一次来参加房地产的媒体论坛,我现在谈一下个人对中央经济工作会议关于促进房地产健康发展的政策解读。

  今年中央经济工作会议有一大段提到了关于房地产市场健康发展的论述,对下一步我国房地产的发展提出了具有指导性的政策建议。

  首先,“房子是用来住的,而不是用来炒的”。为什么炒房子如此之热?因为,在房价上涨地区,住房肯定有升值空间。

  我们可以看到,近20年我们货币供给已经达到150多万亿,虽然我们房地产的销售面积有大幅度增加,但是也出现了全国性的积压。但是在一些特大城市和一线城市甚至包括这些城市的辐射区,房价还仍然处于上涨趋势。比如河北崇礼,也就是2022年准备举办冬奥会的地方。它离北京220公里,山上的房价起步价已经达到了4万,县城的房价已经达到1.5万到1.9万。

  崇礼房价上涨,是因为很多人去崇礼买房;之所以去崇礼买房,又是因为崇礼和北京有天然的联系,是北京的后花园。到这里买房,很多人不是为了炒,是为了用,因为它有价值,毕竟一年三个季节都可以得到充分利用,冬天滑雪,夏天避暑,全年避霾。

  像这样的小城市的发展,其资源的独特优势和特大城市、一线城市的辐射有直接的关系。而一线城市有最好的公共服务水平,所以炒房总比我们炒股票、炒其他东西稳定一点。怎么来遏制这种炒房子的投机现象,在这方面有什么样的政策措施呢?

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  房地产形势判断

  关于房地产形势的评价,这次中央经济工作会议也特别明确指出,存在着两类情况,就是冰火两重天。

  “火”,是火在一线城市和部分二线城市出现了明显的波动;“冰”,则是大部分三四线城市和部分二线城市房子是卖不出去的,而且是大面积的积压,直接影响了宏观经济形势。

  我们看房价上涨,北上广深的房价上涨是长期趋势。我年前在其他媒体论坛上曾经讲过,像北京这样的城市,房价上涨还有很大空间,离天花板还有很大距离。为什么?因为北京在控制人口的进入,如果把最好的、有限的公共资源限制在为一定的人口服务,当然会导致与各种公共服务和市场化服务高水准相匹配的房价还有很大的上涨空间。

  另外一线城市大多是面对全国的人口,寻租机会高。刚才在休息室我和一些地产界的朋友聊天时说,在北京和上海这类地方,任何一个房地产商,只要你在这里拿到地,就可以挣到钱。

  可是我们还同时面对更为严峻的现实,就是相当一大部分城市,尤其是二三四线城市存在严重的积压,影响了宏观经济形势的增长。可以说,在这些城市出现房地产大量的积压,可能会影响到GDP增长速度下滑一到两个百分点。

  当前,我国经济增长率从8%降到7.5%,再下滑到6.9%,不能说与这些二三四线城市房子卖不出去没有关系。城市政府土地出让金没有了,直接关系到基础设施投资跟不上去,也是很严峻的现实。

  我们看到不同机构根据不同的统计方法,得出的结论,就是平均积压水平可能达到100亿平方米左右。100亿平方米需要多少年来消化呢?我们举了一些个案,有的是需要20年,有的是需要十几年。

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  房价上涨的原因是什么呢?

  我们看到如图所示,北京以海淀区、东城区、石景山区为代表的房价上涨十分清晰,而重要原因是北京的公共服务水平高。但是,与此同时,北京的建设用地供给在逐年下降,从2014的 5150公顷下降到2016年的4100公顷,当前还在继续下降。这能不影响到供给和需求的不相匹配吗?因此中央经济工作会议提到,要在房价上涨的地方增加土地供给。

  另外是媒体反映非常强烈,直接影响到了决策的咨询。原因是大量媒体人都是中低收入人口,面对这类人口的住房供给严重不足。北京四个城区,海淀、东城、西城、朝阳,平均房价将近9万块钱一平米,上海是10万块钱一平米,深圳也是高房价。

  工薪阶层没有可能买得起这些住房,可是却没有更多的土地供给来满足这些广大中低收入人口的购买住房的需求。看到房价上涨,他们的呼声非常强烈,以表达对政策的不满。

  很多人提到,是不是应该在主城区通过行政手段压制房价?这是反市场的做法。想买房子的人包括媒体人,他们在北京买房并不等于到主城区买房。其实在北京郊区还有很大空间,关键是相对应的政策供给严重不足。

  还有就是投资需求。我们看到近几十年来人均收入水平的提高,但是从统计数字上看并不能看出很高的收入水平。其实,官方统计和民间的调查有很大差距。

  有些智库调查得出的结论,高收入人口城镇居民家庭人均可支配收入水平在20万元人民币左右,其实可能还高。我们也在试图通过移动端数据来调查人的真实收入水平。

  这么多高收入人口到哪里买房,肯定到北京、上海等投资水平高、寻租机会高的地方,既可以享受优质的公共服务,还可以提升住房的价值。当然货币贬值速度在加快,把钱存在银行里肯定也要贬值的。

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  住房供给严重过剩的原因又是什么?

  我特别要强调,房地产在部分二线城市和绝大部分三四线城市面临严峻的挑战。房子严重积压卖不出去,政府的土地出让不出去。这和我们近20年的城市发展模式有关。

  城市发展模式主要的财政资金来源是土地出让。因为我们拿地很便宜,从农民手里拿地,征地成本很低。土地出让收益已经成为城市政府经营管理城市最重要的资金来源。

  我曾经讲过,按市场规律,如果房地产是一种商品和投资品,那么在市场竞争的条件下会形成供给波动,这是市场化规律,是企业间竞争所导致的结果。可是如果在一个国家,城市政府要大幅度干预这个市场,甚至城市政府作为利益主体来直接参与市场竞争的话,城市政府和企业的共同作用一定会把供给波动过度放大,而且放大到比市场自身竞争所导致的波动高很多,实际上这种结果在中国已经出现了。

  这种波动最明显的现象就是现在部分二线城市和相当大部分的三四线城市的房子卖不出去。可是政府的官员还要干事,还要通过政绩解决晋升的问题,因此要改变城市面貌,体现政绩,那资金从哪里来?

  在休息室一个地产老总跟我说,一个城市至少要投三四十个亿搞基础设施建设,没有地产商进去是根本做不到的。而地产商进去只有通过卖房子才能把本收回来,而且还要有利润。企业需要利润最大化,政府也需要利润最大化,最后导致房地产供给的巨大波动,三四线城市的泡沫都是如此产生的。

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  对 策

  从金融政策、财政政策、税收政策来调整购买投资性住房是很重要的手段。

  在房价上涨地区要增加土地供给。怎么增加供给呢?我们不能在城市主城区去修一批低价房,这是做不到的。但可以在周边和中小城市来发展。通过特大城市周边的中小城市发展来解决中低收入人口住房问题,需要在离主城区一定半径距离的地方,通过放大空间的范围解决用地供给问题,也要解决城市发展的各种矛盾。

  发展特大城市周边的中小城市。我们世界上其他发达国家进行比较,发现我国中小城市数量远远不足。在特大城市周边三四十公里半径,中小城市的数量很少。为什么?限制开发,北京上海都是如此。如果放大到50公里半径左右,就已经到了邻省的边界。

  在京津冀一体化政策协调中,河北主动提出来不在沿边界城市发展房地产,不跟北京争资源,其实是北京担心争资源,担心大量的土地出让收益跑到河北,影响了北京的收益。为什么北三县例如燕郊的房地产发展很好,就是已经部分解决北京市中低收入人口购买住房问题。

  如果中央经济工作会议已经提出要发展特大城市周边的中小城市,这个政策就会具有非常重要的战略性价值和内涵。特大城市郊区的轨道交通建设,会按照市场规律带动城郊中小城市的发展,并会大大缓解特大城市房价的,这是非常重要的一个政策措施。要改善城市间和特大城市周边的交通资源配置。

  我国的城镇化发展水平很快,也带动了城市间交通基础设施的发展。但是近几十年城镇化高速增长期,我们主要是发展高速公路、城区地铁,但城郊铁路发展非常滞后。

  一旦我们的轨道交通像所有其他发达国家特大城市一样,发展两三千公里的时候,周边城市就会迅速兴起,这也会对促进中小城市发展、缓解住房供给问题会起到非常好的作用。

  对供给过剩地区,要坚定不移地去库存。去库存也有很多办法,有土地管理办法,也有约束性的办法,通过土地制度改革来增加土地成本。同时对我们现有库存,是不是可以政府采购或者强制收回土地。但目前看,还有很多其他配套政策。但是核心问题不在于怎么去库存,重点是怎么把城市转型的问题解决,怎么来促进实体经济发展。

  只有实体经济发展了,城镇居民和进城的农村人口收入水平增高了,才会有人来买房。没有收入何谈住房。所以怎么促进就业增长政策,改变GDP为导向的经济增长模式,制定合理税收政策,多项手段和措施的综合运用,才能从根本上遏制三四线城市包括部分二线城市的房地产过快发展和严重的积压。

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  为什么没有提到“特色小镇”?

  我们最近看到媒体提的特别多的是特色小镇,为什么在经济工作会议这么重要的文件中没有提到特色小镇?实际上是担心过热,担心大量的地产商打着特色小镇的旗号向小城镇进行转移。

  可是我们这么多年研究小城镇,小城镇的发展是低成本的,是先有实体经济、传统经济的进入,逐渐进行转型升级。特色小镇从80年代就存在,是以实体经济为主导的,不是通过房地产发展起来的。都是在发展到一定程度以后,居民收入水平大幅度增高,就业水平大幅度增高,才有了购买住房的直接需求,房地产才可以顺势进入。

  可是现在我们看到大量地产商把产业园区模式从三四线城市向小镇转移,为什么呢?三四线城市房子卖不出去了,土地价格又高。而小镇的土地价格低,产业园发展模式的初始投入成本也会很低。可是一旦小镇房地产进去了,就会因为房地产的进入导致住房成本增加,进而影响到未来实体经济发展不起来。

  防止政绩工程、防止形象工程、防止房地产为主导。原因在哪里?原因就在于,不能出现政府和企业再次推动地价上涨,再次推动房地产过热,再次导致在五线城市继续出现供需严重失衡的局面,那对宏观经济造成的损失就会特别巨大。

  因此我们要从长远政策入手,推动实体经济发展,推动就业增长,推动收入增长,才有可能成为房地产未来发展的坚强后盾。

(责任编辑:管理员)
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